翻遍電商評論尋找行業(yè)痛點，高溫下冒充買家草根調(diào)研了十里河建材市場，拜訪多家智能門鎖企業(yè)，通過各種關(guān)系請教業(yè)內(nèi)專家，過去一個多月里，我們通過以上方法獲得了很多珍貴的一二手資料。

同時，我們整理了大量統(tǒng)計機(jī)構(gòu)、數(shù)據(jù)庫和第三方報告的信息，為每個數(shù)據(jù)的可信度多方考證，為每個假設(shè)的合理性反復(fù)推敲，所得、所思全部輸出在75頁P(yáng)PT的《鯨準(zhǔn)研究院|2018中國智能門鎖行業(yè)深度研究報告》（后文簡稱《報告》），本文旨在將報告中的部分重要觀點摘出，來論證智能門鎖這個賽道的確定性。

一、開篇明義概念先行——什么是智能門鎖？哪些分類？

通俗來理解，具有指紋開鎖、密碼開鎖、App藍(lán)牙開鎖、聯(lián)網(wǎng)等任一功能的門鎖均稱為智能門鎖。

按照客戶進(jìn)行分類，分為家庭智能門鎖和公寓智能門鎖，家庭鎖的客戶即我國4億家庭，公寓鎖客戶為以鏈家的自如為代表的B端（商家），它們運營著3000萬套公寓（所有B端運營的用于出租的住房都算，包括集中式和分散式）。

如上圖所示，家庭鎖普遍外觀精致、有指紋識別，均價1500元；公寓鎖沒有指紋識別，只有密碼，外觀相對粗糙，分內(nèi)外門鎖，均價500元。

二、智能門鎖行業(yè)現(xiàn)狀——需求證實，市場廣大

2017年我國家庭端智能門鎖銷量600萬套，公寓端銷量200萬套，行業(yè)總產(chǎn)值超過100億元，在2016年的基礎(chǔ)上實現(xiàn)了翻倍，增長迅猛， 2018年有望繼續(xù)翻倍。

截至2018年6月底，我國4億家庭智能鎖滲透率5%左右，3000萬套B端運營的租賃公寓滲透率10%左右。

5%是一個很奇妙的數(shù)字，一般來說，一種新產(chǎn)品的滲透率達(dá)到5%左右的時候，都是比較好的投資時點，5%的滲透率，一方面驗證了需求是真實的，另一方面預(yù)示著還有很大的發(fā)展空間。

下面我們從公寓鎖和智能鎖兩個市場分析為什么需求這么強(qiáng)。

三、公寓鎖——成本低是王道，能用數(shù)據(jù)盡量不“講道理”

首先說公寓鎖的需求，因為公寓鎖的客戶是自如等運營方，公司化運營，決策主要考慮經(jīng)濟(jì)性和效率，比較容易分析。

自如等公司運營租賃公寓，有以下行業(yè)痛點，都可以被智能鎖解決，相信有租房經(jīng)歷的讀者都很容易理解：

“免送鑰匙”、“換租客免換鎖”、“催租神器”三大功能大大提高了運營方的效率，節(jié)省了人力、換鎖等成本，為了讓大家更直觀得看到智能門鎖對效率的提升，本著能列數(shù)據(jù)盡量不“講道理”的原則，我們算了一筆經(jīng)濟(jì)賬：

以最主流的運營方作為中間商的商業(yè)模式為例，即運營方從公寓業(yè)主那里租賃住房，再向租客轉(zhuǎn)租賺取“差價”。

關(guān)鍵假設(shè)如下：

以200套公寓體量算經(jīng)濟(jì)賬，以3年為對比時間，運營方“差價”為300萬，運營方的盈利情況主要看成本控制，關(guān)鍵數(shù)據(jù)如下：

智能鎖方案成本35萬，機(jī)械鎖成本162萬，僅為機(jī)械鎖成本的不到1/4。

這里測算中有一個關(guān)鍵假設(shè)，就是智能鎖方案一個人能管理200套房源，而機(jī)械鎖方案一個人只能管理20套房源，這個假設(shè)是我們訪談業(yè)內(nèi)人士得到的經(jīng)驗數(shù)據(jù)，我們對這個假設(shè)做了敏感性分析之后發(fā)現(xiàn)，即使智能鎖方案中每人管理的房源只有30套，成本依然低于機(jī)械鎖，具體測算過程參看我們的《報告》，可見從經(jīng)濟(jì)性來看，智能門鎖方案完勝。

截至2018年6月底，600萬套大B運營的公寓已經(jīng)有大約25%的比例安裝了智能鎖，未來這個比例將不斷提高，雖然目前也存在一些問題，比如租客丟了東西，運營方無法“自證清白”，但這些非經(jīng)濟(jì)性因素改不了大趨勢。

四、家庭鎖——錢包被消滅了，鑰匙還會遠(yuǎn)么？

公寓鎖的需求我們可以通過算賬的方法來說明，家庭鎖這端是否購買全憑消費者喜好，我們只能“講道理”，并通過一些數(shù)據(jù)來佐證。

2017年我國家庭智能鎖出貨600萬套，同比翻了一倍，家庭鎖出現(xiàn)井噴我們認(rèn)為主要是以下原因：

第一，傳統(tǒng)機(jī)械鎖有著諸多使用痛點。最大的痛點是需要帶鑰匙，很多人都會有一些經(jīng)歷，出了門發(fā)現(xiàn)忘了帶鑰匙、鑰匙丟了、出去跑步鑰匙帶著不方便、家人忘帶鑰匙需要送、親人朋友來拜訪家里沒人需要門口等待；而智能鎖可以完美的解決這些問題。2018年7月，騰訊家居和德施曼聯(lián)合發(fā)布了《中國智能鎖消費者分析報告》，報告指出，“方便，不用帶鑰匙”是消費者最大的購買因素，有66%的用戶表示未來考慮購買指紋鎖。

第二，隨著錢包被消滅，拿鑰匙的痛點將被凸顯。曾幾何時，手機(jī)、錢包、鑰匙是每個人出門前需要檢查的“三大件”，隨著移動支付、二維碼刷公交等工具的普及，越來越多的人出門不帶錢包，鑰匙的不便性就凸顯出來了。

第三，問題越來越少，功能越來越多。隨著智能門鎖技術(shù)的進(jìn)步，“假指紋問題”、“識別率低”、“可靠性不強(qiáng)”等問題已經(jīng)基本得到了解決，除此之外，聯(lián)網(wǎng)后的智能門鎖的實用功能和應(yīng)用場景越來越多。

第四，價格進(jìn)入普通家庭接受范圍。隨著智能手機(jī)的大發(fā)展，指紋識別模塊、無線聯(lián)網(wǎng)模塊等組件的價格迅速下降，帶動了智能門鎖價格下降，目前主流的智能門鎖的價格已經(jīng)達(dá)到了2000元左右，越來越能為普通人接受。

第五，年前人接受程度高，公寓鎖產(chǎn)生溢出效應(yīng)。隨著80后、90后越來越多的成為購房、裝修的決策主體，從小接觸電子設(shè)備的他們對智能門鎖的接受程度比較高，公寓端的智能門鎖普及產(chǎn)生了溢出效應(yīng)，正所謂“由儉入奢易，由奢入儉難”，年輕人租房、旅游等場景下使用智能門鎖形成習(xí)慣后，購買住房后選擇智能門鎖的概率極高。

此外，除了“無鑰匙開鎖”是核心功能外，智能門鎖還有一些“錦上添花”的功能，比如，可以給保潔遠(yuǎn)程分發(fā)開鎖權(quán)限，對工作繁忙的人來說很方便；再比如，可以監(jiān)測獨居老人生活是否規(guī)律，這對在外地工作，無法近距離照顧父母的兒女很重要；再比如，門鎖未關(guān)會手機(jī)推送報警，這對很多強(qiáng)迫癥患者是福音；這些需求相對小眾，但對相應(yīng)的人來說是“剛需”。

此外，我們再看一些數(shù)據(jù)來佐證家庭智能鎖需求的旺盛。

截至2018年6月，歐美家庭智能鎖滲透率35%，日韓60%，中國僅5%，無數(shù)案例告訴我們，其實全世界的人喜歡的東西都都是類似的，大家都喜歡便捷、美觀、有趣等產(chǎn)品，但是“經(jīng)濟(jì)時差”是存在的，我國家庭智能鎖的普及是可以參照歐美、日韓的發(fā)展路徑的。

另外，2018年房開商的精裝房樓盤已經(jīng)有3成左右預(yù)裝了智能門鎖，這個角度上來看，家庭智能門鎖已經(jīng)得了精裝房用戶的認(rèn)可，而這批用戶，正是家庭用戶中的先行者。

五、未來規(guī)模測算——小門鎖、大市場

基于以上分析，我們做了一些關(guān)鍵假設(shè)，從而對未來智能鎖市場規(guī)模進(jìn)行測算，具體假設(shè)和依據(jù)請參看《報告》，限于篇幅，這里只列出幾個關(guān)鍵假設(shè)。

我國每年新房銷售和二手房交易大概為2500萬套，我們假設(shè)到2022年有50%的交易伴隨著智能門鎖的銷售。

國家衛(wèi)計委公布我國有4.3億家庭，3000萬我們歸類到公寓市場，我們假設(shè)4億存量家庭到2022年智能鎖滲透率達(dá)到35%，達(dá)到歐美2018年水平.。

公寓鎖端，我們假設(shè)大B管理的房源數(shù)量年增速40%，智能鎖滲透率每年增長10%；小B管理的房源數(shù)量不變，滲透率略高于家庭鎖滲透率。

基于大量行業(yè)經(jīng)驗數(shù)據(jù)和以上假設(shè)，我們做出以下測算：

到2020年，我國智能門鎖的年銷量將超過4000萬把，總市場規(guī)模將超過400億元，2018、2019、2020將是智能門鎖的黃金三年。如果對400億市場規(guī)模沒有概念，這里給出一個參照物，2017年我國電影市場總票房也就500億人民幣。

六、市場格局預(yù)測

據(jù)全國鎖具信息中心公布數(shù)據(jù)，截止至2018年6月底，我國智能門鎖品牌已經(jīng)超過3500家，生產(chǎn)企業(yè)超過1500家，其中，全行業(yè)集中度CR20達(dá)到了60%，我們認(rèn)為，從2018年到2020年，我國家用智能門鎖將迎來大爆發(fā)，短期內(nèi)很多中小鎖企可能會憑借低價占有一些市場份額，市場格局將會趨向分散；到2020年，行業(yè)將迎來一次大的洗牌，一些粗制濫造的低價鎖可能會在使用三年以后出現(xiàn)各種各樣的問題，同時品牌鎖的價格也因為規(guī)模經(jīng)濟(jì)而有所下降，比如大企業(yè)研發(fā)一套自動組裝的流水線降低人工組裝成本，規(guī)模經(jīng)濟(jì)將是最強(qiáng)的護(hù)城河。

我們認(rèn)為市場格局方面可以類比手機(jī)，當(dāng)年智能手機(jī)爆發(fā)之后，也涌現(xiàn)出一大批山寨機(jī)，經(jīng)歷了先分散后集中的過程，2017年我國智能手機(jī)銷量的CR5接近80%，華為占比最高達(dá)到23%。但是門鎖行業(yè)因為B端客戶多，線下渠道多等等原因，不會像手機(jī)那么集中，我們預(yù)計2020年TOP10的企業(yè)市場占比將超過50%，行業(yè)的第一龍頭年出貨量將突破400萬套，甚至可能突破800萬套，切走10%-20%的市場份額。

七、資本市場展望

根據(jù)本報告測算，到2020年，我國智能門鎖市場規(guī)模將達(dá)到400億人民幣以上，以凈利率10%測算（依據(jù)：新三板企業(yè)亞太天能的盈利水平），門鎖廠商全行業(yè)凈利潤40億以上，我們認(rèn)為，行業(yè)TOP 10的廠商凈利潤將全部達(dá)到1億以上，完全具備在A股上市的體量。

這里我們簡單測算一下未來行業(yè)的頭部公司的市值體量，假設(shè)2020年，行業(yè)內(nèi)的龍頭公司占有市場份額10%，凈利潤4億，且已經(jīng)上市。

根據(jù)我們之前的測算，行業(yè)在2020年以后進(jìn)入平穩(wěn)增長期，參考2018年8月A股家電行業(yè)的市盈率水平，我們?nèi)⌒袠I(yè)中位數(shù)20倍PE進(jìn)行計算，那龍頭公司的市值大約為80億人民幣，當(dāng)然，門鎖企業(yè)有用戶的住址信息、家庭成員數(shù)量、進(jìn)出門時間頻次等數(shù)據(jù)，但這些數(shù)據(jù)在合法合理的使用下能夠創(chuàng)造的價值有限，加上數(shù)據(jù)價值，龍頭公司的合理市值為100億左右。即使考慮龍頭公司的市場占有率可能會更高，前文中也提到，我們認(rèn)為不會超過20%，所以我們認(rèn)為200億人民幣市值是主營業(yè)務(wù)只做智能門鎖企業(yè)的市值天花板。

關(guān)注這個領(lǐng)域的投資人可以按照未來的鎖企的市值空間，結(jié)合自己的回報預(yù)期計算現(xiàn)下投資的合理價格，我們認(rèn)為，如果投資機(jī)構(gòu)現(xiàn)下能以合理估值投資行業(yè)龍頭企業(yè)，企業(yè)成長疊加一二級市場價差，獲得3-5倍的投資回報并非難事。

門鎖項目布局超過兩個的投資機(jī)構(gòu)附下：

結(jié)語：

我們認(rèn)為，智能門鎖這條賽道的確定性非常強(qiáng)。

在投資中，我們常說要“守正出奇”，選擇確定性強(qiáng)的賽道即為“守正”，至于不同選手如何選擇，就看投資人如何“出奇”了，又或許，買下整個賽道，只賺行業(yè)成長的錢也是一個不錯的選擇。